东湖高新科技园区再下一城 称今年为二次创业元年

武汉东湖高新股份有限公司（下称“东湖高新”，600133.SH）7月21日晚间发布公告称，拟与鄂州新环境建设投资有限公司共同投资成立武汉东湖高新葛店投资有限公司，开发东湖高新（葛店）智慧城项目。

东湖高新集团总经理李洵告诉中国房地产报记者，葛店项目是东湖高新2014年重点打造的项目，它被寄望于能够成为东湖高新科技地产运营的代表作。“对于东湖高新来说，未来几年将打造百亿科技园区业务板块，与此同时，这也将成为公司转型的主要途径。”李洵表示。

历经了三位“东家”，在数次公司定位转型之后，如今的东湖高新将工程建设、科技园区、环保科技三大板块作为自身的主营业务。而作为三大业务板块的核心，科技园区不仅是工程建设的主要对象，同时也是旗下产业的主要承载体。

业内人士认为，拥有国资背景的东湖高新在拿地和融资方面存在优势，而政府大力发展产业之心也使其可以更注重产业而相对看轻盈利，但政府体制的相对固化也可能会影响其园区的市场化运作。东湖高新未来是否能够顺利实现由传统开发型企业向科技园区运营者的角色转变，还有待观察。

轻装上阵

作为2014年东湖高新科技园区的扛鼎之作，东湖高新（葛店）智慧城项目一期用地面积约900亩，总建筑面积约64万平方米，项目工程总投资额约17.5亿元。一期项目建成之后，将聚集光电信息、电子商务服务和生物医药等产业的企业约300家。

公告显示，葛店投资公司计划注册资本不超过人民币1亿元，东湖高新为其控股股东，占注册资本的51%；鄂州新环境占注册资本的49%。经测算，东湖高新（葛店）智慧城项目一期内部收益率不低于15%，净利润率不低于9%，投资回收期约5年。

“这个项目东湖高新投入很大，是公司2014年的重心之一，建成之后也将成为东湖高新科技地产运营的代表作。”李洵表示。

不仅葛店项目投入巨大，东湖高新近年来科技园区项目迅速扩张，多管齐下的扩张路径对其业绩形成了巨大压力。

其2013年财报显示，报告期内，公司实现营业收入50.71亿元，较上年同期增加13.27亿元，增长35.43%；然而归属于公司股东的净利润-4.64亿元，较上年同期减少4.79亿元，下降3165.79%。

“其实东湖高新业绩很大程度上受了旗下子公司义马环保的影响。”一位接近其公司高层的人士告诉中国房地产报记者。

资料显示，2010~2012年，义马环保的亏损额分别为1.4亿元、1.35亿元、2.01亿元。而同期，东湖高新的净利润分别为7122万元、8790万元、1513万元。一直没有起色的义马环保给东湖高新带来了沉重的负担。

2013年12月，对于义马环保这个包袱，东湖高新最终下定决心，与义马煤业集团股份有限公司签署《股权转让框架协议》，以2.35亿元转让公司所持有的义马环保100%股权，剥离了了这个旗下存在9年之久的资产。经过评估，义马环保的资产减值为66554万元，减值率为78.48%，而这一减值准备的计提导致2013年东湖高新出现亏损。

东湖高新称，拟开发项目对公司2014年度的资产总额、净资产和净利润等不构成重大影响。在资金方面，公司需要在两年内筹集5100万元注册资金用于投资成立葛店投资公司，开发项目所需资金将由葛店投资公司自行筹集；拟开发项目预计净利润率不低于9%。

“转让义马环保对于东湖高新来说无疑是一个利好消息，此后能够轻装上阵集中精力专注科技园区的建设与运营。”李洵告诉中国房地产报记者。

科技园模式

2014年7月，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所以及中国指数研究院共同发布了一份名为《2014中国房地产上市公司TOP10》的研究报告。在这份研究报告中，东湖高新以其科技园区开发运营的独特模式而列位榜单。

根据东湖高新对自身模式的解析，科技园区的模式是从产业研究入手，通过不同的行业需求细分产品类型，提前锁定符合园区主题的目标客户，将招商[简介 最新动态]工作前置。

在园区运作方面，以持有经营性物业的方式运营主题园区，同时继续加大“行销”和“圈层营销”的推广力度，重视招商团队的建设和培训，与行业协会、金融机构等对接，通过整合资源策划项目的宣传推广活动，与国内优秀的园区运营商合作提高园区服务水平。

实际来看，东湖高新目前科技园区的扩张之路的确可圈可点，其代表性项目包括软件新城、生物医药、科技创意、光谷芯中心、国际企业中心、创新产业基地为主题的园区等。

这些园区也成功引入了美国IBM、荷兰飞利浦、法国阳狮集团等跨国企业入驻，从2013年财报来看，东湖高新科技园区板块全年实现营业收入53502.43万元，销售回款76080.83万元，较上年同期增长32.86%。

根据科技园区板块2014年计划，科技地产新开工建设规模75.96万平方米，建设规模将由现在的53.16万平方米增加到128.37万平方米，园区规模进一步扩大。

二次创业

东湖高新在其网站将2014年作为“二次创业”的元年，并且提出“三年资产百亿，五年板块千亿”的宏伟目标，这意味着未来几年东湖高新的科技园区扩张步伐不会减缓。

“做大容易，做强做实难。”动力联行董事长梁春告诉中国房地产报记者，“产业地产不仅考验模式的可复制性，其核心还在于企业对于园区的招商和运营能力”，即使对于经验丰富的东湖高新而言，从开发商到运营商的角色转变仍然任重道远。

2013年东湖高新财报显示，报告期内旗下科技园区板块营业总额为5.35亿元，较上年提高32.86%，而其中以长沙东湖高新、襄阳东湖高新以及鄂州东湖高新贡献最大，这三个项目所提供的利润多为科技园区厂房、办公楼出售。

与东湖高新上述三个主要项目相比，光谷加速器和长沙东湖和庭在2013年则分别亏损401.97万元、143.05万元，而唯一一个被划分为产业园区管理服务的软件新城项目则报亏139.30万元。

“提供运营能力扭亏为盈，对于东湖高新来说最核心的问题就是要整合上下游的产业链，形成产业集群效应，”梁春表示，“不过在此之前东湖高新首先需要明确自身的定位。”

“从当初红桃K集团入主到武汉凯迪[简介 最新动态]电力接盘，如今湖北联投又成为其主要股东，每个时期的东湖高新都有各个阶段的发展特点。”梁春认为。

2004年，武汉最大的节能环保公司凯迪电力从红桃K集团手中收购了东湖高新股权，随后便宣布改变东湖高新当时的主营业务，将东湖高新的主营业务转变为包括城镇居民生活垃圾发电等在内的高科技清洁再生能源业务。而后来东湖高新收购问题资产义马环保也与凯迪有关。

2010年，国资背景的湖北省联投从凯迪电力手中收购东湖高新股权，作为服务于湖北产业发展和产业平台建设的省联投，入主不久后便将旗下湖北路桥注入到上市公司中。从此，东湖高新的主营业务向基础设施建设和房地产开发转变。

“如今，拥有国资背景的东湖高新在拿地和融资方面存在优势，而政府大力发展产业之心也使其更注重产业而相对看轻盈利。”梁春认为，“不过与此同时政府体制的固化也可能会影响其园区的市场化运作，在创新方面东湖高新的力度尚不如同为湖北企业的光谷联合与卓尔集团。”

对此，李洵表示，东湖高新已经开始由传统开发型企业向科技园区运营者进行角色转变，他告诉中国房地产报记者：“未来上市公司收入中，园区的后期服务性收入比例将大大增加。”